不動産売却動画の記事一覧｜豊田市の不動産売却・買取・査定はセンチュリー21ディーエヌオー｜センチュリー21ディーエヌオー

古い家は売れるのでしょうか？


はい、
もちろん大丈夫です！
築年数が経った家でも、
リフォームや建替えをされる方もおられますので、
問題ありません。


そうですか。
知り合いから古い家の場合には、
「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、
本当でしょうか？


はい、
それは本当です。
更地にして売り出した場合、
土地の用途が広がって、
購入希望者様が増えることが多いです。

その結果、
高く売れるケースもあります。

また、
建物を所有しなくなった場合、
空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、
売主様も安心ですよね。


分かりました。
ちなみに、
更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？


はい、
あります。
更地にして売却する場合、３つ注意ください。
①家などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせです。
の３つです。


詳しく教えてもらえますか？


はい。
まず、
①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。
数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、
②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、
居住用の宅地においては、
200平米以下の部分は、
課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。
建物を取り壊した場合、
この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、
③は建物を取り壊す際に、
隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、
注意が必要です。


更地にして売った方が良いのは分かりましたが、
現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？


はい。
その場合もあります。


それはどの様な場合でしょうか。


はい。
更地にせず、
そのまま売却した方が良いのは、
５つあります。


詳しく教えて頂けますか？


はい。
まずは、
１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目　古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目　解体が困難な場合です。
例えば、足場を組む場所がないなどです。
４つ目　解体費用が著しく高い場合です。
最後は、手元に解体費用がない場合などです。
このような項目に該当する場合には、
現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。


わかりました。
まずは自宅の状況を確認してみます。


はい。
その方がよいですね。

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住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？


はい、
昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、
返済が困難な方は増えています。
コロナ禍に関係なく、
住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、
50人に１人は返済が困難になると言われています。
最近では、
コロナ禍により
例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。


では、
住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか？


そうですね。
先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。
金融機関は返済が困難になった場合、
支払猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、
無駄な出費を減らすことや、
家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。


その他にありますか？


はい、
公的機関や税理士、
会計士などの専門家に相談するのも一つの手です。
様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。


分かりました。
逆にやってはいけないことはありますか？


はい、
それはですね、
一番やってはいけないことは「放置」することです。


「放置」ですか？
そんな方はいるのですか？


ええ。
意外と多くの方が、
支払えなくなって、
そのまま放置してしまうケースがあります。


なるほど。
放置してしまうと良くないのですか？


はい。
良くないです。
優遇金利の停止はもちろん、
最悪の場合、
不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は、
住んでいる家から引越しをしなければなりません。


競売ですか？　
それは大変ですね。


はい。
そうなんです。
住む家がなくなってしまいますから。


その他に何かありますか？


他には、
借金を借金で返すことや、
ハイリスクな投資、
ギャンブルにお金をつぎ込むこと。
副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。
体は大事な資本です。


わかりました。
住宅ローンが支払えなくなった場合には、
まずは「放置」せずに、
「相談」をしていこうと思います。


はい、
その方が良いと思います！

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現在、
日本の不動産会社ってどの位あるのですか？


おおよそ、
12万業者ありますね。


１２万！
そんなにあるのですか？
実際、
どの会社に相談するか迷いそうですね。


そうですね。
ですが、
不動産の相談をする際に、
いくつかチェックをして頂ければ、
ピッタリの会社が見つかると思いますよ！


それはどんな会社ですか？


はい、
一口に「不動産会社」といっても、
いくつもの業態があります。
売買、賃貸、管理、分譲など様々です。
不動産会社も専門分野がありますから、
全てに対応できるわけではありません。


そうなんですね。
では、
売買で相談したい時には、
どの会社に相談したら良いですか？


そうですね。
売買でも購入か売却か、
にもよりますね。


それでは、
売買で購入する場合はどうでしょうか。


その場合であれば、
購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。
また、
ネットで物件掲載が１社しかしていない場合には、
売主から直接依頼をされていることも考えられるので、
条件面での交渉もしやすかったりします。


では、
売却を依頼する時はどうでしょうか？


それでしたら、
その会社のホームページをチェックし、
「経営理念」や「社員紹介」などがしっかり掲載されている会社は
お客様対応もきちんとしている会社が多いですね。


最近では、
まとめて不動産会社へ依頼を出来るサイトも増えてますが、
どうなんでしょうか。


そうですね。
簡単に依頼できるからこそ、
最低限、
依頼される会社のホームページなどを確認する必要があると思います。


他にチェックすることはありますか？


最近では、
売却専用のホームページがある会社も増えております。
売却方法や実績なども掲載されている場合もありますので、
役に立ちます。
また、
そのような会社は売却に慣れていますので、
安心して相談できると思います。


不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、
次回は確認してみようと思います。


はい、
その方がよいですね。


わかりました。
他にはありますか？


仲介手数料無料を謳う会社は注意が必要です。
不動産という大きな買物で手数料を無料にするには、
相応の理由があります。
安易に契約をせず、
なぜ無料なのか担当者に聞いた方がよいですね。


仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、
全て疑った方が良いですか？


売買の場合には、
引渡し後も関係性は続きます。
全てではないですが、
手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、
気を付けて頂きたいなと思います。

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不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？


はい、
不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが
境界に関するトラブルです。


境界って何ですか。


法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、
一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。


どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？


はい、
多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。


そうですよね、
境界標が無かったり、
間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？


はい、
境界に関するトラブルを防止する為、
一般的な売買契約書には
『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。
なお、境界標がないとき、　
売主は、その責任と負担において、
新たに境界標を設置して境界を明示します。』
といった条項が盛り込まれています。
これを境界明示義務といいます。


それなら安心ですね！
境界標はどうやって設置するのですか？


はい、
土地家屋調査士に依頼して設置します。


土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？


いえ、
隣接する土地の所有者立ち合いの下、
全員の合意によって境界が確定します。
境界が確定したら、
筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。


合意が得られない場合はどうなるのですか？


最終的には裁判で解決することになるのですが、
『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。

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買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？


はい、
本当です。


その義務はどういう時に発生するのですか？


はい、日本国内の不動産を購入する際、
売主様が非居住者の場合に発生します。


非居住者ってその物件に住んでいないということですか？


いえ、
ここでいう非居住者というのは
日本に居住していない個人のことをいいます。


じゃあ、
外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？


はい、
日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、
外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても
日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。

また、
海外転勤予定者の場合、
1年以上海外で生活することが見込まれる人も
非居住者になりますので注意が必要です。


では、
売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。


はい、
そうなんです。


売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？


はい。
不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。


不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？


いいえ。
他人に貸す目的で購入したり、
居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。


それでは、本人が居住の目的で購入し、
かつ1億円以下であれば不要なんですね？


はい、
その場合は不要です。

また、
本人だけでなく親族の居住目的で購入し、
その価格が1億円以下であった場合も不要です。

親族とは、
配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。


源泉徴収が必要な場合、
いくら徴収すれば良いのですか？


不動産売買価格の１０.２１％となります。


売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？


いいえ。
買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、
残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。


売主は何もしなくて良いのですか？


いいえ。
売主様は確定申告が必要です。
確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。


なるほど、
よくわかりました。


非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、
必ず税務署や税理士にご相談ください。

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不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？


そうですね、一般的には2月前後、
9月前後需要が高まるといわれています。


何故その時期に需要が高まるのですか？


転勤や入学等で人が動く時期だからです。


ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？


いえ、
不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、
必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。


でも、
その時期の需要は高まるのですよね？


確かに需要は高まりますが、
その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、
供給も高まります。
需要と供給が高まれば、
不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、
『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方には
その時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。


では、
高く売るにはどうしたらよいのですか？


はい、
不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、
同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、
有るのであれば幾らで売りに出されているのか？
というマーケティングも重要になってきます。


他にポイントはありますか？


営業マンのスキルの高さ、
営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。


売主様側で出来る対策はありますか？


はい、
物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。
土地であれば草を刈ったり、
建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、
綺麗に掃除したりすることも重要です。


リフォームはした方が良いですか？


リフォームに関しては難しいところですね。
築年数にもよりますが、
初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合、
せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、
買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。


不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！


そうですね！

急に資金が必要になったので、
兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、
兄が承諾してくれずに 困っています。
何か解決する方法はないのでしょうか？


それはお困りでしょうね。
基本的にはお兄様にご理解いただき、
同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、
どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。


自分の持ち分だけ売買できるのですか？


はい、
法的には可能です。


それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？


持ち分売買の場合、
お兄様の承諾は必要ありません。


え？
勝手に持ち分を売却できるのですか？


はい、
そうです。


そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？


購入者にとってはリスクのある取引ですので、
一般の方に買っていただくのは難しいですが、
持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、
不可能ではありません。


デメリットはありますか？


はい、
やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、
通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。


多少安くても現金化できるのなら、
ありがたい話です。
持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？


基本的には、
他の共有者の持ち分を売っていただくか、
こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、
共有状態の解消を目指します。


なるほど、
その交渉が長引いたり、
共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！


はい、
そうです。

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相続税の税率は何％位なのですか？


相続税は超過累進課税となっており、
取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、
最高で５５％となっています。


５５％！すごい税率ですね。


土地が相続財産に含まれている場合、
土地の評価額が非常に重要になってきます。


でも、
確か土地の評価額は
相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。


路線価はその路線、道路についている標準単価です。
実際の取引価格などには大きく影響が出る
土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などについては考慮されていません。


確かに、
向きも間口も路線価には関係無いですね。


これらを踏まえて
、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、
納税額が 低くなることもあり得ます。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、
専門家に相談することをお勧めします。


税金の専門家なので税理士ですね！


そうです、税理士です。
但し税理士にも得意分野があるようです。
法人に強い税理士がおられるように、
相続に強い税理士に相談するのが良いです。


では、
既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。


申告し納税すれば終わり、では無いのです。
5年以内であれば、
土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に、税務署から評価を増額され、
追徴課税を言われるケースもあるのです。


それは怖い。
備えあれば患いなしですね。


それに、一度決まった遺産分割協議は、
基本やり直すことができません。
当初から正しい土地の評価額がわかれば
遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。


でも、
相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？


HPで検索することも可能ですが、
不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。
不動産は相続の話が非常に多い為、
詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。


なるほど、
よくわかりました。

遺言書/遺留分

遺言書とは何でしょうか？


遺言とは財産を持っている人が、
「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。
それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。


遺言書を作成するメリットは何でしょうか？


遺言書を作成するメリットは、
残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。
遺言書を作っておくことで家族間での争い、
いわゆる『争続』を防ぐことができます。


「争族」となってしまい、
スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか？


延滞税が課されることになります。
法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。


それは大変ですね


遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。
家族間での争いを防ぐためにも、
是非、お早めにご準備頂ければと思います。


ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか？


遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、
被相続人の自由ですが、
まったく自由となると、
たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、
遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。
こうした事態を避けるために、
一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。
これが「遺留分」です。


遺留分はどのように請求するのでしょうか？


遺留分が侵害されたと分ったときには、
相手方に財産の取り戻し請求をします。
これを「遺留分の減殺請求」といいます。
減殺の請求は、
文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。


もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか？


その場合には、
家庭裁判所に調停を申し立てることになります。


減殺の請求に期限はあるのでしょうか？


遺留分の減殺を請求できる期限は、
相続があったことを知った日から１年以内、
侵害されていることを知らなかった場合は、
それを知ってから１年となります。

また、
相続の開始から10年を経過すると、
「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、
注意が必要です。

「遺産分割協議」とはなんですか？


相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。


「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか？


故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。
最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。


例えば、相続人の中に未成年者など、
法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか？

家庭裁判所で特別代理人を選定し、
遺産分割協議に加わる必要があります。
特に未成年者が相続人にいる場合、
未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、
特別代理人にはなれないので注意が必要です。


相続人の中に、
「失踪者」がいた場合はどうですか？


不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、
協議に加わります。


協議や分割の仕方はどうしたら良いですか？


基本は話し合いです。
財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。

現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法


協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか？


相続人全てが合意したら、
その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。


遺産分割協議書はどのように作成したら良いですか？


相続人がそれぞれ、
「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、
合意して署名・押印を行います。
相続人の中で、
一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。
中々一同に集まれない場合には、
進行役が、其々の相続人と話しを行い、
協議書を作成し、
郵送で行うケースもあります。


どのような手順で進めていけば良いですか？


①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）　
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印　の順番です。


遺言書を確認するのは何か意味がありますか？


たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、
あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、
遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。


その他、気を付けておくべきポイントはありますか？


遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、
事前に問い合わせください。
また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。